瑞银集团发布了一份研究报告，大幅调低了领展房产基金的目标价格，从原来的53.9港元骤降至31.5港元，并将其投资评级从“买入”下调至“沽售”。同时，该行对领展2025年至2027财年的基金单位分派预测进行了修正，减少了14%至31%。瑞银预计领展的融资成本将从当前的3.7%上升，预计在2025财年和2026财年分别达到4%和4.3%，主要原因是其35%的低成本贷款将在未来两年内到期。

在最近的投资者路演中，瑞银观察到内地投资者对香港房地产股的兴趣减弱，更倾向于选择高股息、低负债且股息增长可持续的股票。此外，报告指出，香港零售支出在2022年达到峰值后，预计2023年至2027年间将下滑12%，回归至2016至2019年的平均水平。领展的零售物业组合主要位于居民区，其中67%的租户涉及食品业务，41%的租赁面积靠近深圳边界，这使得公司面临港人北上消费趋势带来的风险。高昂的劳动力成本和在线购物的冲击也给领展的商场业务带来了额外压力。

瑞银进一步预测，领展商场在2025财年和2026财年的续租租金可能分别下降2%和13%，而出租率预计将从目前的98%下降至2026财年的94%。这些因素共同影响了领展的前景评估。